[전세사기 특별법 개정안] '선구제 후회수', 내 보증금 돌려받을 수 있을까?

 

"내 전 재산인데... 이 돈, 정말 돌려받을 수 없는 건가요?"

 

지난 몇 년간 대한민국을 뒤흔든 '전세사기'. 평생 모은 보증금을 한순간에 잃을 위기에 처한 피해자들의 눈물은 여전히 마르지 않고 있습니다. 기존의 '전세사기 특별법'이 있었지만, 실질적인 피해 구제에는 한계가 있다는 지적이 많았죠.

 

오늘, 2025년 7월 9일, 바로 그 한계를 극복하기 위한 '전세사기 특별법 개정안'이 국회에서 다시 논의됩니다. 개정안의 핵심은 바로 '선(先)구제 후(後)회수'. 이 낯선 단어에 수많은 피해자들의 마지막 희망이 걸려있습니다.

 

과연 '선구제 후회수'란 무엇이며, 이 법안이 통과되면 정말 내 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것인지, 그 내용을 하나하나 알기 쉽게 파헤쳐 보겠습니다.

 

1. 기존 특별법의 한계, 왜 '그림의 떡'이었나?

기존 특별법은 피해자들에게 우선매수권(살던 집을 먼저 살 수 있는 권리)을 주거나, 저금리 대출을 지원하는 것이 골자였습니다. 하지만 당장 살 곳도 막막하고, 보증금을 떼여 신용불량자가 될 위기에 처한 피해자들에게 "빚을 내서 그 집을 사라"는 것은 현실과 동떨어진 '그림의 떡'이라는 비판이 많았습니다. 피해자들에게 가장 필요한 것은 '보증금 회수' 그 자체였기 때문입니다.

 

2. '선구제 후회수'란 무엇인가? (핵심 개념 설명)

이번 개정안의 핵심인 '선구제 후회수'는 말 그대로, 국가가 먼저 피해자를 구제하고, 나중에 그 비용을 회수한다는 개념입니다. 절차는 다음과 같습니다.

1. [선(先)구제] 국가가 먼저 보증금을 돌려준다: 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 먼저 전세사기 피해자의 '보증금 반환 채권'을 사들입니다. 즉, HUG가 집주인 대신 피해자에게 보증금의 일정 부분(예: 30%~50%)을 먼저 현금으로 지급해주는 것입니다. 피해자는 당장 급한 불을 끄고 이사를 가거나 생활 자금으로 사용할 수 있게 됩니다.
2. [후(後)회수] 국가가 나중에 집주인에게 받아낸다: 피해자에게 돈을 내준 HUG는, 이제 원래 집주인에게 보증금을 받아낼 권리(구상권)를 갖게 됩니다. HUG는 해당 주택을 경매에 넘기거나, 악성 임대인의 다른 재산을 추적하여 시간이 걸리더라도 그 비용을 회수하는 역할을 맡게 됩니다.

즉, 개인이 혼자 감당해야 했던 '채권 추심'의 고통스러운 과정을 국가가 대신 떠안아 주겠다는 것이 이 법안의 핵심입니다.

3. 법안 통과 시, 예상되는 변화와 쟁점

만약 이 개정안이 통과된다면, 피해자 구제에 큰 변화가 예상됩니다.

• 피해자의 숨통이 트인다: 당장 보증금의 일부라도 현금으로 손에 쥘 수 있게 되어, 최악의 상황(거리로 나앉는 상황)을 피하고 새로운 삶을 모색할 최소한의 발판을 마련할 수 있습니다.
• 악성 임대인에 대한 강력한 압박: 국가 기관이 직접 채권 회수에 나서기 때문에, 개인을 상대할 때보다 훨씬 더 강력하고 체계적인 압박이 가능해집니다.

하지만 쟁점도 남아있습니다.

• 재원 마련 문제: 수만 명에 달하는 피해자들에게 먼저 돈을 내주려면 막대한 공적 기금이 필요합니다. 이 재원을 어떻게 마련할 것인지에 대한 사회적 합의가 필요합니다.
• '형평성' 논란: "왜 사적 계약의 손실을 국민 세금으로 보전해주느냐"는 일부 반대 여론도 존재합니다. 이는 전세사기를 단순한 개인 간의 계약 실패가 아닌, '사회적 재난'으로 볼 것인지에 대한 인식 차이에서 비롯됩니다.

결론: '사회적 재난'에 대한 국가의 책임을 묻다

'전세사기 특별법 개정안'은 단순히 돈을 돌려주는 문제를 넘어, 주거 안정을 책임져야 할 국가 시스템의 구멍으로 인해 발생한 '사회적 재난'에 대해 국가가 어디까지 책임을 져야 하는가를 묻는 중요한 법안입니다.

 

오늘 국회에서의 논의 결과에 따라, 수많은 피해자들의 운명이 결정될 것입니다. 부디 이번만큼은 피해자들의 고통을 실질적으로 덜어줄 수 있는 합리적이고 신속한 결론이 내려지기를 간절히 바랍니다.