임차권등기명령 2026 — 전세보증금을 못 받았다면 이사 가기 전에 신청합니다
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다. 등기를 마치면 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 이 제도는 보증금을 대신 돌려주는 것이 아니라 보증금을 받을 권리를 지키는 장치라는 점을 먼저 기억하세요.
이 글은 주택임대차보호법 제3조의3, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 지방세법을 기준으로 신청 요건, 효력, 서류, 비용, 절차를 정리했습니다. 전세계약 전 보증보험이 궁금하면 전세보증보험 가입 방법을 함께 보세요.
임차권등기명령 한눈에
신청 요건 — 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았을 때
① 임대차가 끝났을 것
② 보증금이 반환되지 않았을 것
③ 임차주택 소재지 관할 법원에 신청
기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(법 제4조 제2항). 그래서 보증금을 못 받은 채 이사 나가면 점유와 주민등록이 없어져 대항력을 잃을 위험이 있고, 이 위험을 막기 위해 임차권등기를 먼저 마치는 것입니다.
임차권등기를 하면 달라지는 점 — 효력과 한계
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 대항력·우선변제권 | 등기를 마치면 취득. 이미 가진 경우는 그대로 유지 | 제3조의3 제5항 |
| 이사·주민등록 이전 | 등기 후 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리는 상실하지 않음 | 제3조의3 제5항 |
| 후순위 신규 임차인 | 등기가 끝난 주택에 새로 들어온 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없음 | 제3조의3 제6항 |
| 보증금 자체 | 임차권등기만으로 보증금이 반환되지는 않음. 소송·경매 등 별도 회수 절차 필요 | 제3조의2 제1·2항 |
신청서와 첨부서류 — 규칙 제2조·제3조 기준
신청서에는 사건 표시, 임차인·임대인의 성명과 주소, 임차인의 주민등록번호, 임대차 목적물(일부이면 도면), 반환받지 못한 보증금액과 차임, 신청 취지와 이유, 첨부서류, 연월일, 법원 표시를 적고 임차인 또는 대리인이 기명날인하거나 서명합니다. 신청 이유에는 계약 체결 사실과 내용, 계약이 끝난 원인을 적고, 이미 대항력을 갖췄다면 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 적습니다.
| 서류 | 내용 |
|---|---|
| 등기사항증명서 | 임대인 소유로 등기된 주택인 경우 |
| 임대차계약증서 | 주택임차권등기명령은 임대차계약증서 |
| 대항력·우선변제권 소명 자료 | 점유 개시일과 주민등록일을 소명하는 서류, 확정일자 있는 임대차계약증서 등 |
| 주거용 사용 증명서류 | 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우 계약 체결 때부터 현재까지 주거용으로 사용했음을 증명 |
| 도면 | 주택의 일부분만 임차한 경우 해당 부분의 도면 |
임대인 명의로 등기되지 않은 주택은 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면이 필요합니다(규칙 제3조 제2호). 제출 서류는 사안마다 달라질 수 있어 접수 전에 관할 법원 안내를 확인하세요.
비용 — 먼저 내고 임대인에게 청구합니다
| 항목 | 금액·기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 신청서 인지 | 2,000원 | 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항 |
| 등록면허세 | ‘그 밖의 등기’ 기준 건당 6,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20% | 지방세법 제151조 제1항 제2호 |
| 송달료 등 | 법원 안내 확인(이 글은 금액을 확인하지 못함) | – |
등록면허세 6,000원에 지방교육세 20%(1,200원)를 더하면 7,200원이 됩니다. 다만 임차권등기명령에 따른 등기에 어떤 세율 분류가 적용되는지는 등기소와 위택스 안내로 확인하세요. 신청과 등기에 든 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있으므로(법 제3조의3 제8항) 영수증을 모두 보관해 두세요.
신청 절차 — 신청부터 등기 확인까지
계약 만료일, 해지 통지일, 보증금 반환 요구 내역을 문자나 내용증명 등 증거로 정리합니다.
2서류 준비
등기사항증명서, 임대차계약증서, 전입신고(주민등록)와 확정일자를 소명할 서류를 준비합니다.
3관할 법원에 신청
임차주택 소재지 관할 법원에 신청서를 내고 인지(2,000원)를 붙입니다.
4법원의 결정과 송달
신청에 대한 재판은 결정으로 하고 당사자에게 송달합니다. 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때 효력이 생기며, 주택의 경우 송달 전에도 등기를 촉탁할 수 있습니다.
5등기 촉탁과 등기 완료
법원이 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 기입한 뒤 등기완료통지서를 법원에 보냅니다.
6등기부등본에서 임차권등기 확인
등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 이사합니다.
7보증금 회수 절차 진행
소송, 경매 등 보증금을 회수할 절차를 이어서 진행합니다.
신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고(법 제3조의3 제4항), 임대인은 결정에 이의신청이나 취소신청을 할 수 있습니다(제3항에 따라 민사집행법 가압류 관련 규정을 준용). 결정이 나온 뒤 임대인이 보증금을 돌려준 경우의 말소 절차는 법원 안내를 확인하세요.
보증금 회수 방법 비교 — 임차권등기명령은 출발점입니다
| 방법 | 역할 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 | 이사해도 대항력·우선변제권 유지 | 임대차 종료 후 보증금 미반환, 주택 소재지 관할 법원 |
| 보증금반환청구소송 | 집행권원(확정판결 등)을 받아 경매 신청 | 확정판결 등으로 경매 신청 시 반대의무 이행·제공 불필요(제3조의2 제1항) |
| 경매·공매 배당 | 대항요건·확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선 변제 | 임차주택 양수인 인도 필요(제3조의2 제2·3항) |
✅ 임차권등기명령 신청 체크리스트
자주 묻는 질문 — 상가도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
Q. 이사부터 가고 나중에 신청해도 되나요?
Q. 상가도 가능한가요?
Q. 임대인이 이의하면 어떻게 되나요?
Q. 은행이 대신 신청할 수도 있나요?
마치며 — 등기를 마친 뒤 이사하고, 보증금 회수 절차를 이어가세요
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 신청하는 제도이고, 등기를 마치면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 인지 2,000원과 등록면허세 등 비용은 먼저 내고 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기는 보증금을 받는 절차의 출발점이므로 소송이나 경매 등 회수 절차를 이어서 준비하세요.
📎 참고 자료
· 주택임대차보호법 제3조의2·제3조의3·제4조·제6조의2 (국가법령정보센터)
· 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 (국가법령정보센터)
· 지방세법 제28조·제151조 (국가법령정보센터)
· 상가건물 임대차보호법 (국가법령정보센터)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 기준 주택임대차보호법, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 지방세법을 바탕으로 작성된 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 송달료 금액, 임차권등기명령 등기에 적용되는 등록면허세 세율 분류, 상가건물 임대차의 적용 범위(환산보증금 등), 접수 방법별 소요 기간은 확인하지 못해 서술하지 않았습니다. 구체적인 사안은 관할 법원·등기소, 대한법률구조공단 또는 변호사와 상담하시기 바랍니다.