종부세 공동명의 vs 단독명의 2026 — 공시가격 20억 원 안팎이 갈림길입니다
종부세 공동명의 vs 단독명의 비교의 핵심은 공제금액입니다. 단독명의 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 빼고, 부부 공동명의를 특례 신청 없이 두면 부부 각자가 9억 원씩 빼서 합계 18억 원을 공제받습니다. 공동명의 1주택 특례를 신청하면 12억 원 공제에 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 쓸 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 달라지고, 이 글의 가정에서는 공시가격 20억 원 안팎에서 순위가 바뀝니다.
이 글은 종합부동산세법(시행 2026년 1월 1일)과 시행령(시행 2026년 10월 1일), 국세청 안내를 기준으로 세 가지 선택지를 같은 집에 적용해 산출세액을 비교했습니다. 보유세 전체 구조는 보유세 2026 종부세 계산·공동명의 특례 정리에, 내 숫자를 넣어 보는 방법은 종부세 계산기에 있습니다.
공제금액 한눈에 (2026년 귀속)
세 가지 선택지 — 같은 집, 다른 공제
| 구분 | 공제금액 | 세액공제(고령자·장기보유) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 단독명의 1세대 1주택 | 12억 원 | 가능(합계 80% 한도) | 본인의 만 나이·보유기간 기준 |
| 공동명의, 특례 미신청 | 각자 9억 원(합계 18억 원) | 없음 | 각자 지분 공시가격으로 계산 |
| 공동명의, 1주택 특례 신청 | 12억 원 | 가능(합계 80% 한도) | 지정한 공동명의자의 나이·보유기간 기준, 지분을 합산해 계산 |
공동명의 1주택 특례 — 요건과 신청
① 요건
② 신청 기간
③ 계산 방식
산출세액 시뮬레이션 — 공시가격별 세 가지 비교
아래는 가정을 둔 단순 비교입니다. 부부가 공시가격 H억 원짜리 1주택을 50:50 지분으로 갖고, 다른 주택은 없으며, 공정시장가액비율 60%와 2주택 이하 세율(제9조)을 적용했습니다. 세액공제는 만 70세 이상(40%)과 15년 이상 보유(50%)로 합계 80% 한도를 쓴다고 가정해 80%를 뺀 금액을 따로 적었습니다. 재산세 중복 공제, 세부담 상한, 농어촌특별세(종부세액의 20%)는 반영하지 않은 종부세 산출세액 비교입니다.
| 공시가격 | 단독명의·특례 (세액공제 없음) | 단독명의·특례 (세액공제 80% 후) | 공동명의 특례 미신청 (각자 9억) |
|---|---|---|---|
| 12억 원 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 14억 원 | 60만 원 | 12만 원 | 0원 |
| 16억 원 | 120만 원 | 24만 원 | 0원 |
| 18억 원 | 192만 원 | 38만 4천 원 | 0원 |
| 20억 원 | 276만 원 | 55만 2천 원 | 60만 원 |
| 22억 원 | 360만 원 | 72만 원 | 120만 원 |
| 24억 원 | 480만 원 | 96만 원 | 180만 원 |
| 30억 원 | 840만 원 | 168만 원 | 384만 원 |
예를 들어 공시가격 24억 원이면 단독명의(특례 포함)는 과세표준 (24억−12억)×60% = 7억 2천만 원이고 산출세액은 360만 원+(7억 2천만−6억)×1.0% = 480만 원입니다. 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 공제 80%로 96만 원이 됩니다. 같은 집을 공동명의로 두고 특례를 신청하지 않으면 각자 (12억−9억)×60% = 1억 8천만 원, 각 90만 원으로 합계 180만 원입니다.
세액공제 구조 — 고령자와 장기보유는 1세대 1주택만
| 구분 | 20% | 30% | 40% | 50% |
|---|---|---|---|---|
| 고령자(만 나이) | 60세 이상 65세 미만 | 65세 이상 70세 미만 | 70세 이상 | – |
| 장기보유(보유기간) | 5년 이상 10년 미만 | – | 10년 이상 15년 미만 | 15년 이상 |
두 공제는 중복해서 받되 합계 100분의 80까지만 인정됩니다. 과세기준일(6월 1일) 현재 나이와 보유기간을 기준으로 하고, 이 공제는 1세대 1주택자와 공동명의 특례를 신청한 경우에 적용됩니다.
이 표에 반영하지 않은 것 — 실제 고지액과 다른 이유
재산세 중복 공제
농어촌특별세
세부담 상한
지분율과 다른 주택
내년을 위한 점검 — 9월 16~30일 전에 결정하세요
과세기준일 현재 소유 지분과 공시가격 합계를 확인합니다. 공시가격은 매년 4월 공시되는 부동산공시가격 알리미에서 볼 수 있습니다.
2계산기로 두 가지 시나리오 비교
단독/특례(세액공제 반영)와 공동명의 미신청 세액을 계산해 봅니다. 재산세와 세부담 상한을 입력하면 실제 고지액에 가깝게 추정됩니다.
3세액공제 대상자와 보유기간 점검
특례를 신청하면 공제에 쓸 공동명의자를 지정합니다. 나이와 보유기간이 유리한 쪽을 확인하세요.
4특례 신청 여부 결정(9월 16~30일)
유리한 쪽이 특례라면 이 기간에 관할 세무서에 신청합니다. 신청하지 않으면 각자 9억 원 공제로 계산됩니다.
✅ 공동명의 vs 단독명의 판단 체크리스트
자주 묻는 질문 — 부부 공동명의면 종부세가 없나요?
Q. 공동명의면 종부세가 없나요?
Q. 특례를 신청하지 않아도 세금 신고는 자동인가요?
Q. 한쪽 지분을 늘려 단독에 가깝게 하면요?
Q. 올해 신청 기간을 놓쳤어요.
마치며 — 공시가격과 세액공제 가능 폭이 선택을 가릅니다
공동명의(미신청)는 합계 18억 원을 공제해 공시가격 18억 원 이하에서 유리하고, 20억 원을 넘으면서 고령자·장기보유 공제를 크게 받을 수 있다면 단독명의나 특례 신청이 유리해집니다. 다만 위 표는 산출세액만 비교한 가정이므로 계산기로 내 숫자를 확인하고, 신청이 필요하면 9월 16~30일을 놓치지 마세요.
📎 참고 자료
· 종합부동산세법 제3·8·9·10·10조의2·16·20조 (국가법령정보센터)
· 종합부동산세법 시행령 제2조의4·제5조의2 (국가법령정보센터)
· 2026년 세제개편안 관련 정책뉴스 (정책브리핑, 2026.8.3)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 기준 종합부동산세법(시행 2026년 1월 1일), 시행령(시행 2026년 10월 1일), 국세청 안내를 바탕으로 작성된 일반 정보이며 세무 조언이 아닙니다. 표는 부부 50:50 지분 단일 1주택, 공정시장가액비율 60%, 산출세액 기준의 가정 계산이며 재산세 중복 공제, 세부담 상한, 농어촌특별세, 지분 변경에 따른 증여세·취득세, 2027년 개편안은 반영하지 않았습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스와 세무사에게 확인하시기 바랍니다.