보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘고, 2026년 12월 1~15일에 종부세를 냅니다
보유세는 집을 가지고 있는 동안 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 공시가격이 오르면 보유세와 건강보험료 등의 기준이 함께 오르기 때문에 매년 4월 공시가격을 확인하는 것이 시작입니다. 종부세는 6월 1일 기준 주택 소유자를 대상으로 12월 1일~15일에 납부합니다.
이 글의 이전 판은 ‘공시가격 폭등·보유세 폭탄’이라는 표현과 ‘상위 1% 자산가의 절세 비법’, ‘무료 전문가 진단 신청’ 같은 광고성 안내를 담고 있었고, ‘공동명의는 세액공제를 받을 수 없다’는 틀린 설명도 있었습니다. 이번에는 국세청 안내와 국토교통부 자료를 기준으로 2026년 현행 규정을 정리하고, 2027년부터 추진되는 개편안은 정부안으로 구분해 적었습니다.
2026년 보유세 핵심 수치 (공식 자료 기준)
2026년 공동주택 공시가격 — 현실화율은 69%로 유지됐습니다
국토교통부는 2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격을 4월 29일 결정·공시했습니다. 공시가격의 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용돼 시세 변동만 반영됐고, 전국 평균 변동률은 의견청취 결과를 반영해 9.13%(공시가격(안)보다 0.03%p 낮음)로 보도됐습니다. 서울은 가장 크게 올랐다고 보도됐습니다.
| 단계 | 2026년 일정 | 내용 |
|---|---|---|
| 공시가격(안) 의견청취 | 3월 18일~4월 6일 | 소유자 의견 접수 (14,561건 제출, 1,903건 13.1% 반영) |
| 공시가격 결정·공시 | 4월 29일 | 부동산공시가격 알리미 등에서 확인 |
| 이의신청 | 4월 30일~5월 29일 | 부동산공시가격 알리미 또는 시·군·구청 민원실 (보도 기준, 이미 종료) |
| 종부세 과세기준일 | 6월 1일 | 이 날 주택 소유자가 납세의무자 |
| 공동명의 특례 신청 | 9월 16~30일 | 관할 세무서 (이미 종료, 내년 신청 대상) |
| 종부세 납부 | 12월 1~15일 | 홈택스·금융기관·신용카드 등 |
종부세 현행 계산 구조 — 기본공제와 공정시장가액비율 60%
| 항목 | 현행(2026년) 내용 |
|---|---|
| 납세의무자 | 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자 (주택 공시가격 합계가 기본공제를 넘으면 종부세 대상) |
| 기본공제 | 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% (공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 곱함) |
| 세율 | 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% (구간별 세율은 국세청 표 참고) |
| 1세대 1주택 세액공제 | 고령자 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 장기보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 합산 80% 한도 |
| 세부담 상한 | 전년 세액 대비 150% 범위 |
| 납부 | 12월 1~15일, 250만원 초과 시 6개월 분납, 신용카드 1,000만원까지 (수수료 0.7%) |
예를 들어 1세대 1주택자 단독명의로 공시가격 15억원이면 (15억 − 12억) × 60% = 1.8억원이 과세표준이고, 3억원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 약 90만원이 산출됩니다. 이는 단순 산식이며 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한, 농어촌특별세 같은 별도 세금 때문에 실제 납부액은 달라집니다.
단독명의 vs 공동명의 — 특례를 신청하면 선택지가 넓어집니다
종부세는 사람별로 과세합니다. 부부가 공동명의(지분 50:50)로 1주택을 가지면 기본적으로 각자 9억원씩 공제를 받아 합계 18억원까지 종부세가 없지만, 국세청은 부부 공동명의 1주택자가 신청하면 1세대 1주택자 방식(공제 12억원)을 적용받을 수 있는 특례를 운영합니다. 이전 판이 ‘공동명의는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없다’고 쓴 것은 이 특례를 빠뜨린 틀린 설명이었습니다.
| 구분 | 공동명의 (특례 미신청) | 공동명의 1주택자 특례 신청 | 단독명의 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 각자 9억원 (합계 18억원) | 12억원 (한 명을 납세의무자로 선택) | 12억원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 불가 | 가능 (최대 80%) | 가능 (최대 80%) |
| 신청 | 필요 없음 | 해당 연도 9월 16~30일, 신청서와 혼인관계증명서 제출 | 해당 없음 |
2027년부터 추진되는 종부세 개편안 — 정부안 단계입니다
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 거주용 1세대 1주택의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올려 시가 약 20억원 이하 주택을 과세 대상에서 제외하고, 거주하지 않는 주택과 다주택의 기본공제는 줄이는 방향을 밝혔습니다. 종부세 개편은 내년(2027년)부터 단계적으로 시행하고 양도세 개편은 1년 유예 후 2028년부터 적용한다고 안내됐습니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 (정부안) |
|---|---|---|
| 거주용 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 (시가 약 20억원 이하 과세 제외) |
| 비거주 1주택·다주택 기본공제 | 9억원 등 | 축소 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% | 70%로 상향 (보도 기준, 3주택 이상은 2028년 80%까지 단계적이라는 보도도 있어 세부는 확인 필요) |
| 시행 시기 | – | 종부세 2027년부터 단계적, 양도세 2028년부터 |
헤럴드경제(8월 14일)는 개편으로 2028년 기준 세수가 1조 7,373억원 늘고, 1세대 1주택자 중 18.4%(2만 8,006명)는 평균 532만원 더 내고 81.6%(12만 4,648명)는 평균 42만원 덜 낸다는 추정을 전했습니다. 국회 통과 여부와 세부 내용은 확정되지 않았으니 정부안과 현행 규정을 혼동하지 마세요.
올해 보유세를 점검하는 순서
부동산공시가격 알리미에서 내 집의 2026년 공시가격과 작년 대비 변동을 확인합니다.
2과세 대상인지 판단
6월 1일 기준 소유 주택 공시가격 합계가 기본공제(일반 9억원, 1세대 1주택 12억원)를 넘는지 봅니다.
3명의와 특례 점검
공동명의 1주택자는 특례 신청 여부(9월 16~30일)와 세액공제 해당 여부를 비교하고, 이번에 놓쳤다면 내년 신청을 준비합니다.
4예상 세액과 현금 준비
홈택스 등에서 예상 세액을 확인하고 12월 1~15일 납부, 250만원 초과 시 분납을 검토합니다.
5개편안 추적
2027년 시행 여부는 기획재정부와 국회 입법 소식을 확인합니다.
자주 묻는 질문
마치며 — 보유세는 공시가격 확인에서 시작해 특례 신청 시기를 놓치지 마세요
보유세는 공시가격 확인, 종부세 대상 판단, 명의와 특례 점검, 12월 납부 순서로 관리하면 됩니다. 올해 기본공제는 9억원(1주택 12억원), 공정시장가액비율은 60%이고, 2027년 개편안은 아직 정부안입니다. 세무 판단이 필요한 명의 변경은 비용까지 계산하고 국세청과 세무 전문가에게 확인한 뒤 결정하세요.
📎 참고 자료
· 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시 (국토교통부 보도자료)
· 궁금해요 종합부동산세법 (국세청)
· 공동명의 1주택자 과세특례 (국세청)
· 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외 (정책뉴스)
· 종부세 개편에 1.7조 더 걷힌다…1주택자 18%, 평균 532만원 더 내야 (헤럴드경제)
· 공동주택 공시가격 30일 공개…상승률 9.13% (아시아경제)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 기준 국세청 안내, 국토교통부 공시가격 보도자료, 2026년 세제개편안 정책뉴스와 언론 보도를 바탕으로 작성된 일반 정보이며 세무 상담이 아닙니다. 계산 예시는 단순 산식으로 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한, 농어촌특별세 등에 따라 실제 세액이 달라집니다. 개편안은 정부안으로 시행 여부와 세부 내용이 바뀔 수 있습니다. 세금 신고·납부 전에 국세청과 세무 전문가에게 확인하세요.