지방 미분양 7억 특례는 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 세제 지원입니다
지방 미분양 7억 특례는 서울·인천·경기를 제외한 비수도권의 준공 후 미분양 주택을 취득할 때 적용되는 세제 지원을 가리킵니다. 1주택자가 이런 주택을 추가로 사도 양도소득세와 종합부동산세를 계산할 때 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 특례를 유지하게 해 주고, 취득세도 감면해 주는 구조입니다.
재정경제부는 2026년 9월 29일 국무회의에서 양도세·종부세 특례 적용기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장하는 시행령 개정을 의결했고, 10월 1일부터 시행됩니다. 이 글의 이전 판에는 출처를 확인하기 어려운 세부 요건과 계산 예시가 많아 삭제했고, 확인된 내용과 아직 확정되지 않은 내용을 나눠 다시 정리했습니다. 같은 주제의 초안 글 한 편은 이 글로 통합했습니다.
지방 미분양 특례 핵심 (2026년 10월 기준)
세목별로 확인된 내용과 아직 확정되지 않은 내용
| 세목 | 내용 | 상태 |
|---|---|---|
| 양도세·종부세 (주택 수 제외) | 비수도권 미분양주택 지원 적용기한 2027년 12월 31일까지 연장 | 확정 (재경부, 2026.10.1 시행) |
| 양도세·종부세 (1주택자 특례) | 특례가 적용되는 미분양 주택 가액기준 6억원 → 7억원 상향(전용 85㎡ 이하 비수도권 준공 후 미분양). 1세대 1주택 특례 시 양도세 12억원 이하 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 기본공제 9억원→12억원 등 | 2026.1.9 정부 발표 · 서울경제 등 보도 (시행령 원문·정확한 시행일은 미확인) |
| 취득세 감면 | 전용 85㎡ 이하·취득가액 6억 이하 준공 후 미분양 아파트를 취득한 개인 최대 50% 감면, 다주택자 취득세 중과 제외 (1년 한시) | 2026년 시행 현행 (보도 2026.1.2) |
| 취득세 개편안 | 중과 제외 2027년 말·주택 수 제외 2028년 말 연장, 감면한도 법 75만원+조례 75만원=최대 150만원 신설 | 2026 지방세제 개편안 보도 (국회 통과 여부 미확인) |
| 취득세 가액 6억→7억 | 여당 의원이 상향 법안을 9월 중 발의할 예정이라는 보도 | 미확정 |
양도세·종부세 — 1주택자가 지방 미분양을 사도 1주택 특례가 유지됩니다
1주택자가 비수도권 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득하면, 이 주택을 주택 수에서 제외하는 방식으로 기존 주택에 대한 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다. 1세대 1주택 특례가 적용되면 양도세는 12억원 이하 비과세와 장기보유특별공제 우대, 종부세는 기본공제 확대와 고령자·장기보유 세액공제가 적용된다고 설명됩니다.
| 구분 | 적용 시점 (보도 기준) |
|---|---|
| 양도세 | 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우 |
| 종부세 | 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고, 2027년 6월 1일 기준 납세의무가 발생하는 경우부터 |
취득세 — 85㎡ 이하·6억 이하가 현행 감면 기준입니다
개편안은 보도 시점에 확정으로 표현된 곳도 있었지만 국회 통과와 시행령 반영 여부를 확인하지 못했습니다. 취득 시점에 적용되는 감면율, 한도, 기한은 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
계약 전에 확인할 순서
사용승인(준공)이 끝났는데 분양이 안 된 주택인지, 분양사무소 확인서로 확인합니다.
2지역·가액·면적 기준
비수도권인지, 취득가액이 양도세 기준(7억 보도)과 취득세 기준(6억·85㎡) 중 어디에 걸리는지 계산합니다.
3내 보유 주택 상황
현재 1주택인지, 다주택인지에 따라 적용되는 특례가 달라지므로 세무서나 세무사에게 확인합니다.
4취득 시점
양도세·종부세는 8월 4일 이후 신규 취득분이 보도 기준입니다. 취득 날짜를 확정하기 전에 적용 시점을 확인합니다.
5지자체 취득세 확인
감면율, 감면한도, 기한은 관할 지자체와 확정된 지방세 개정 여부를 확인합니다.
자주 묻는 질문
마치며 — 확정된 것과 아닌 것을 나눠서 확인하세요
지방 미분양 7억 특례는 양도세·종부세 특례 기한이 2027년 12월 31일까지 연장된 것이 확인됐고, 가액 기준 7억 상향과 취득세 개편안은 확정 여부를 더 확인해야 합니다. 큰 금액이 걸린 거래이므로 계약 전에 관할 세무서와 지자체에서 최신 기준을 직접 확인하세요.
📎 참고 자료
· 조정대상지역 일시적 2주택 특례 '2년'으로 단축…내달 1일 시행 (정책뉴스, 재정경제부)
· 비수도권 준공후 미분양 세제지원 1년 연장 확정···내달 1일 시행 (대한전문건설신문, 2026-09-29)
· [세법톡톡] 2026년 부동산관련 개정세법 요약 (한국부동산뉴스)
· [한국세정신문] 2026년부터 달라지는 지방세제 (2026-01-02)
· [조세금융신문] 지방 미분양 주택 감면 '1년 추가 연장'…감면한도 150만원 신설 (2026-08-26)
· [단독]與, 지방 미분양 취득세 감면 기준 6억→7억 상향 (서울경제, 2026-09-15)
· [2026 성장전략] 7억 이하 지방 미분양 아파트 한 채 더 사도 1주택자로 인정 (2026-01-09)
· 비수도권 준공 후 미분양·인구감소지역 세컨드홈 세제특례 일몰 연장 (서울경제)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 기준 재정경제부 정책뉴스와 언론 보도를 바탕으로 작성된 일반 정보이며 세무 상담이 아닙니다. 가액 기준, 면적 기준, 적용 시점, 신청 절차는 법령 원문과 개인의 보유 주택 상황에 따라 달라질 수 있고, 취득세 감면 개편안은 국회 통과 여부를 확인하지 못했습니다. 계약 전에 국세청·관할 세무서·지자체와 세무사에게 확인하세요.