종부세 계산기 — 공시가격만 알면 12월 고지액을 미리 계산합니다
종부세 계산기가 필요한 시기가 왔습니다. 종합부동산세는 6월 1일 보유 기준으로 정해져 12월 1일부터 15일까지 납부하고, 납부고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 나옵니다. 올해(2026년 귀속) 고지분은 지금의 법이 그대로 적용됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 밖의 납세자는 9억원을 빼고, 그 금액의 60%에 세율을 곱합니다.
아래 계산기는 공시가격 합계, 1세대 1주택 여부, 만 나이와 보유기간, 재산세를 넣으면 과세표준, 종합부동산세, 농어촌특별세를 추정합니다. 재산세 중복 공제와 1세대 1주택 세액공제, 직전 연도 대비 150% 세부담 상한도 반영합니다. 2027년부터 예정된 정부 개편안은 계산에 넣지 않았고, 아래에서 따로 정리합니다.
종부세 계산기 (개인 주택분, 2026년 귀속)
공시가격 합계를 넣으면 과세표준, 종합부동산세, 농어촌특별세를 추정합니다. 입력값은 서버로 전송되지 않고 이 브라우저에서만 계산됩니다.
① 보유 상황
② 1세대 1주택자 세액공제 (1주택자만 입력)
③ 재산세·세부담 상한 (선택, 만원)
종합부동산세법(2026.1.1. 시행) 제8조·제9조·제10조, 시행령 제2조의4(공정시장가액비율 60%)·제4조의3·제5조, 지방세법 재산세 세율, 농어촌특별세법(종부세액의 20%)을 적용한 추정입니다. 재산세 중복 공제액은 시행령 산식을 단순화해 계산하며 고지서와 차이가 날 수 있습니다. 재산세를 입력하지 않으면 도시지역분·조례 가감·재산세 세부담 상한을 반영하지 않은 값으로 추정합니다. 세부담 상한은 작년 재산세와 종부세 합계를 근사치로 쓰며 법인, 토지분, 합산배제 임대주택, 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 판정은 반영하지 않습니다. 2027년부터 예정된 개편안은 계산에 넣지 않았습니다. 실제 세액은 11월 하순 납부고지서와 홈택스로 확인하세요.
종합부동산세 2026 핵심 (현행 법, 개인 주택분)
종부세 계산 순서 — 공시가격에서 납부세액까지 7단계
납세의무자별로 주택 공시가격을 합산하고, 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 뺍니다. 합산한 금액이 공제금액 이하이면 과세표준이 0원이라 종부세가 없습니다. 법인은 공제금액이 없습니다.
2공정시장가액비율 60%를 곱합니다
법은 60~100% 범위에서 시행령으로 정하게 하고 현행 시행령은 100분의 60입니다. 이 값이 과세표준입니다.
3세율표를 적용합니다
2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%입니다. 아래 세율표에서 구간별 산식을 확인하세요.
4재산세 중복분을 뺍니다
같은 주택에 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 종부세액에서 공제합니다. 재산세로 부과된 세액을 시행령 제4조의3 산식으로 안분해 계산합니다.
51세대 1주택자는 세액공제를 받습니다
만 60세 이상 연령 공제율과 5년 이상 보유 공제율을 더해 최대 80%까지 공제합니다. 과세기준일 현재 연령과 보유기간 기준입니다.
6세부담 상한 150%를 확인합니다
올해 재산세와 종부세 합계가 직전 연도 합계의 150%를 넘으면 넘는 부분은 종부세에서 제외됩니다. 법인 중과세율 적용분은 제외입니다.
7농어촌특별세 20%가 붙습니다
종부세액의 100분의 20이 농어촌특별세로 함께 고지됩니다. 고지서의 납부 합계는 종부세와 농어촌특별세를 더한 금액입니다.
종부세율 2026 — 2주택 이하와 3주택 이상 구간별 세율표
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% (누진공제 60만원) | 0.7% (60만원) |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% (240만원) | 1.0% (240만원) |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% (600만원) | 2.0% (1,440만원) |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% (1,100만원) | 3.0% (3,940만원) |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0% (3,600만원) | 4.0% (8,940만원) |
| 94억원 초과 | 2.7% (1억 180만원) | 5.0% (1억 8,340만원) |
※ 종합부동산세법 제9조 제1항, 국세청 세액계산 흐름도 · 법에는 조정대상지역 2주택 중과가 없고 2주택 이하와 3주택 이상으로만 나뉩니다 · 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%로 계산기에서 제외했습니다
1세대 1주택자 세액공제 — 연령
1세대 1주택자 세액공제 — 보유기간
계산 예시 — 공시가격 15억·20억·30억원일 때 세액
| 보유 상황 | 과세표준 | 종부세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 공시가격 15억원 | 1억 8,000만원 | 약 80.8만원 | 약 16.2만원 | 약 97만원 |
| 1주택 20억원 | 4억 8,000만원 | 약 237.5만원 | 약 47.5만원 | 약 285만원 |
| 1주택 20억원 (만 70세, 15년 보유) | 4억 8,000만원 | 약 47.5만원 | 약 9.5만원 | 약 57만원 |
| 2주택 합계 20억원 | 6억 6,000만원 | 약 324.6만원 | 약 64.9만원 | 약 389.5만원 |
| 3주택 합계 30억원 | 12억 6,000만원 | 약 840.6만원 | 약 168.1만원 | 약 1,008.7만원 |
※ 계산기 추정값 · 재산세는 표준세율로 자동 추정(1세대 1주택은 공정시장가액비율 45%) · 도시지역분, 조례 가감, 세부담 상한 미반영 · 고지서 금액과 차이가 날 수 있습니다
① 같은 20억원이라도 1주택이면 285만원, 2주택이면 389.5만원
② 만 70세·15년 보유 1주택은 공제율 80%
③ 3주택 이상은 12억원 초과 구간부터 세율이 갈립니다
납부와 분납 — 12월 15일까지, 250만원 넘으면 나눠 낼 수 있습니다
고지납부와 신고납부
분납은 250만원 초과부터
납부유예는 요건이 까다롭습니다
2027년부터 달라질 예정 — 정부 세제개편안 (확정 전)
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하며 종부세 개편을 내년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다. 정책브리핑에 따르면 1세대 1주택자 기본공제를 공시가격 기준 12억원에서 14억원으로 올려 시가 약 20억원 이하 주택을 과세에서 제외하고, 20억~30억원 구간은 세액이 줄고 30억~40억원 구간은 변동을 최소화하며 40억~50억원 이상은 과세를 강화합니다. 거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제를 줄입니다.
계산기가 반영하지 않는 것과 자주 묻는 질문
반영하지 않는 것
Q. 재산세 공제액이 고지서와 다른 이유는 무엇인가요?
Q. 세부담 상한은 어떻게 입력하나요?
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
마치며 — 6월 1일 보유 기준과 공제금액부터 확인하세요
종부세는 6월 1일에 보유한 주택의 공시가격 합계와 1세대 1주택 여부로 대부분 결정됩니다. 계산기로 12월 고지액을 미리 추정하고, 11월 하순 납부고지서가 나오면 재산세 공제와 세부담 상한이 반영된 금액을 대조하세요. 분납과 납부유예는 12월 15일 전에 결정해야 합니다.
📎 참고 자료
· 종합부동산세법 제3·7·8·9·10·16·20조 (국가법령정보센터, 2026.1.1. 시행)
· 종합부동산세법 시행령 제2조의4·제4조의3·제5조 (국가법령정보센터, 2026.10.1. 시행)
· 지방세법 제111조·제111조의2 재산세 세율 (국가법령정보센터)
· 지방세법 시행령 제109조 재산세 공정시장가액비율 (국가법령정보센터)
· 농어촌특별세법 제5조 (국가법령정보센터)
· 종합부동산세 세액계산 흐름도 (국세청)
· 궁금해요 종합부동산 세법 (국세청)
· 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외 (정책뉴스, 2026.8.3.)
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⚠️ 본 계산기와 글은 종합부동산세법(2026년 1월 1일 시행)과 시행령(2026년 10월 1일 시행), 지방세법, 농어촌특별세법, 국세청 안내, 정책브리핑(2026.8.3)을 바탕으로 2026년 10월 기준으로 작성된 일반 정보이며 세무 상담이 아닙니다. 계산 결과는 입력값에 따른 추정이며 재산세 중복 공제 산식 단순화, 재산세 자동 추정, 세부담 상한 근사치, 법인·토지분·합산배제 주택·일시적 2주택 특례 미반영 때문에 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다. 2027년 개편안은 정부 계획이며 법 개정과 시행령 확정 전입니다. 입력한 값은 서버로 전송되지 않고 브라우저에서만 계산됩니다. 실제 세액은 11월 하순 납부고지서와 홈택스, 세무 전문가로 확인하세요.