양도세 비과세 조건 2026 — 1세대 1주택, 보유 2년(조정대상지역 취득은 거주 2년), 양도가 12억 이하
양도세 비과세 조건은 크게 세 가지입니다. 1세대가 양도일 현재 국내 1주택만 보유하고, 보유기간이 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 포함)이며, 양도 당시 실지거래가액이 12억원 이하여야 합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조). 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 주택을 사는 일시적 2주택자는 종전 주택을 2년 안에 팔아야 하는 새 규정도 생겼습니다.
🕒 마지막 확인일 2026년 10월 27일 · 공식 자료와 법령으로 대조한 기준일이며, 제도가 바뀌면 이 글을 고칩니다.
이 글은 소득세법·시행령 현행본(조회일 2026-10-27)을 기준으로 기본 요건, 고가주택, 일시적 2주택, 상속·합가 특례를 정리했습니다. 세금 계산은 양도소득세 계산 2026, 다주택자 중과는 다주택자 양도세 중과 2026에서 이어서 확인하세요.
양도세 비과세 한눈에
기본 요건 — 세대, 주택 수, 보유·거주, 가액
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자·배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매가 함께 구성하는 가족단위 | 소득세법 제88조 제6호 |
| 1주택 | 양도일 현재 국내에 1주택 보유(복합건물·부속토지 판단 규정 있음) | 시행령 제154조 제1·3·4항 |
| 보유 2년 | 보유기간은 취득일부터 양도일까지 | 시행령 제154조 제1·5항, 법 제95조 제4항 |
| 거주 2년 | 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 거주 2년 이상(전입일~전출일) | 시행령 제154조 제1·6항 |
| 양도가액 | 양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 이하(초과 시 고가주택) | 법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제156조 |
거주기간은 실제 거주 여부가 아니라 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다(시행령 제154조 제6항). 취득 당시 조정대상지역에 있었는지는 취득일 기준으로 판단하며, 현재 어느 지역이 조정대상지역인지는 국토교통부 고시로 달라지므로 이 글에서는 지역 목록을 다루지 않았습니다.
12억원 초과 고가주택 — 전부가 아니라 초과분 비율만 과세
양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다(제89조 제1항 제3호). 다만 시행령은 고가주택의 양도차익을 ‘양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액’으로 계산해, 12억원을 넘는 비율에 해당하는 부분만 과세합니다(시행령 제160조 제1항). 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다.
| 구분 | 예시 A | 예시 B |
|---|---|---|
| 양도가액 | 10억원 | 15억원 |
| 양도차익(취득가·필요경비 반영 후, 가정) | 4억원 | 5억원 |
| 고가주택 여부 | 아니오 (12억원 이하) → 요건 충족 시 비과세 | 예 (12억원 초과) |
| 과세 대상 양도차익 | 0원 | 5억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 1억원 |
위 표는 시행령 산식의 원리를 보이는 설명용 숫자입니다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제와 세율을 적용해 계산해야 하며 양도소득세 계산 2026 글에서 계산 순서를 정리했습니다.
일시적 2주택 — 종전 주택을 몇 년 안에 팔아야 하나
| 종전 주택 | 신규 주택 | 종전 주택 양도 기한 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 (2026.8.4 이후 취득) | 신규 주택 취득일부터 2년 이내 |
| 그 외 모든 경우 | – | 신규 주택 취득일부터 3년 이내 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 (2026.8.3 이전 취득·계약금 지급 확인) | 종전 규정에 따라 3년 이내 |
일시적 2주택 비과세를 받으려면 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득해야 하고(시행령 제155조 제1항), 신규 주택 취득일부터 위 기한 안에 종전 주택을 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 공포된 시행령(제36737호)은 2026년 10월 1일부터 시행되며, 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고 시행 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 2년 기한을 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우는 종전 규정이 적용됩니다(부칙 제2조).
상속·합가·농어촌주택 특례 — 2주택이어도 1주택으로 보는 경우
상속주택
동거봉양 합가
혼인 합가
농어촌·귀농주택
배우자·같은 주소 가족을 포함한 1세대가 양도일 현재 몇 주택인지(분양권·입주권 포함 여부는 별도 확인) 정리합니다.
2② 취득일·보유기간 계산
취득일부터 양도일까지 2년 이상인지 확인합니다.
3③ 취득 당시 조정대상지역 확인
해당되면 주민등록 전입~전출 기준 거주 2년 이상인지 확인합니다.
4④ 양도가액 12억 확인
실지거래가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼 과세되는지 계산합니다.
5⑤ 일시적 2주택이면 기한 확인
신규 주택 취득일, 지역, 취득 시점(8월 3일 전·후)에 따라 2년 또는 3년을 판단합니다.
✅ 비과세 점검 체크리스트
자주 묻는 질문 — 양도세 비과세 조건
Q. 부부가 각각 1주택이면요?
Q. 양도가액 12억원을 넘으면 비과세가 완전히 없어지나요?
Q. 거주 요건은 실제 거주를 보나요?
Q. 새 일시적 2주택 규정은 누구에게 적용되나요?
내 상황의 비과세 여부는 전문가와 확인하세요
국세청 국세상담센터(126)와 홈택스에서 양도소득세 안내와 모의계산을 확인할 수 있습니다. 계약 전에 취득일·지역·세대 구성을 정리해 가면 상담이 빠릅니다.
마치며 — 보유·거주·가액, 그리고 일시적 2주택 기한부터 확인하세요
양도세 비과세는 1세대 1주택, 보유 2년(조정대상지역 취득은 거주 2년), 양도가액 12억원 이하가 기본입니다. 12억원을 넘으면 초과 비율만 과세되고, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 일시적 2주택이 되면 종전 주택을 2년 안에 팔아야 합니다. 계약 전에 취득 시점과 지역을 정리해 두세요.
📎 참고 자료
· 소득세법 제88조·제89조·제95조 (국가법령정보센터)
· 소득세법 시행령 제154조·제155조·제156조·제160조·부칙 제36737호 (국가법령정보센터)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 27일 조회한 소득세법·시행령(국가법령정보센터, 시행 2026-10-01 현행본)을 바탕으로 작성된 일반 정보이며 세무·법률 상담이 아닙니다. 조정대상지역 지정 목록, 분양권·조합원입주권 보유 시 판단, 상생임대주택 특례, 겸용·다가구주택, 장기보유특별공제율, 비과세 신고 실무는 확인하지 못했거나 다루지 않았습니다. 비과세 여부는 사실관계에 따라 달라지므로 계약 전에 세무사나 국세상담센터(126)에 확인하세요.