LTV DSR 계산법 — 실제 대출 한도는 가장 낮은 한도입니다
주택담보대출 한도는 LTV DSR 계산법으로 따져 볼 수 있습니다. LTV(담보인정비율)는 집값 대비 얼마까지 빌려주는지, DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 원리금을 얼마까지 갚을 수 있는지를 봅니다. 실제 한도는 LTV 한도, 정책상 한도(예: 수도권 규제지역 6억원), DSR 한도 중 가장 낮은 금액입니다.
이 글의 이전 판은 지역별 LTV 표(무주택자 70~80%, 1주택자 0~50% 등)와 스트레스 금리를 반영하지 않은 한도표를 담고 있었지만, 2025년 6·27 대책과 10·15 대책 이후 규제와 맞지 않아 삭제했습니다. 확인된 공식 기준과 계산 방법, 가정을 밝힌 예시로 다시 정리했습니다.
LTV·DSR 한눈에 (2026년 10월 기준)
LTV 계산 — 집값 × LTV, 그다음 정책 한도 확인
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| LTV 한도 | 주택 가격 × LTV 비율 | 계산식 |
| 규제지역 LTV | 40% (기존 70%에서 강화) | 10·15 대책 (금융위) |
| 수도권 규제지역 주담대 한도 | 시가 15억 이하 6억원, 15억 초과~25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원 (2025.10.16 시행) | 10·15 대책 (금융위) |
| 생애최초 LTV | 수도권·규제지역에서 80%→70%, 6개월 이내 전입 의무 | 6·27 대책 (정책뉴스) |
| 비규제지역·무주택/다주택별 LTV | 이 글에서 공식 문구를 확인하지 못함 — 금융회사에 확인 | 미확인 |
DSR 계산 — 연소득 × 40%에서 시작합니다
DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이고, 은행권은 40%, 비은행권은 50%가 규제비율로 안내됩니다(정책뉴스 기준, 적용 대상은 총대출 1억원 초과 신용대출·규제지역 6억원 초과 주담대 등 단계적으로 확대). 신용대출·자동차 할부·학자금 대출 등 다른 부채의 원리금이 먼저 들어가므로 주담대에 쓸 수 있는 여유는 그만큼 줄어듭니다.
계산 예시 ① — 서울 규제지역 8억원 아파트
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 가정 | 연소득 5,000만원, 기존 부채 없음, 실제 금리 4.5%, 30년 원리금균등, 변동금리, 규제지역 | – |
| LTV 한도 | 8억원 × 40% | 3.2억원 |
| 정책 한도 | 시가 15억 이하 | 6억원 |
| DSR 한도 | 월 약 167만원을 금리 7.5%(4.5%+3.0%p)로 30년 역산 | 약 2.38억원 |
| 실제 한도 | 세 값 중 최소 | 약 2.38억원 (DSR이 가장 낮음) |
계산 예시 ② — 지방 비규제지역 4억원 아파트 (LTV 70% 가정)
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 가정 | 연소득 5,000만원, 기존 부채 없음, 실제 금리 4.5%, 30년, 변동금리, 지방 비규제 — LTV는 설명을 위한 70% 가정 | – |
| LTV 한도 | 4억원 × 70% | 2.8억원 |
| DSR 한도 | 월 약 167만원을 금리 5.25%(4.5%+0.75%p)로 30년 역산 | 약 3.02억원 |
| 실제 한도 | 두 값 중 최소 | 약 2.8억원 (LTV가 가장 낮음) |
대출 상담 전 확인 순서
수도권 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 LTV와 스트레스 금리가 크게 달라집니다.
2연소득과 기존 대출 정리
세전 연소득과 신용대출·할부 등 모든 대출의 월 원리금을 합산합니다.
3LTV 한도 계산
집값 × 해당 LTV를 계산하고 수도권 규제지역은 정책 한도(6억·4억·2억)도 확인합니다.
4DSR 한도 계산
월 상환 한도를 실제 금리+스트레스 금리로 역산합니다.
5금융회사에 사전 상담
계산 결과를 금융회사 상담으로 확인하고, 계약 전에 최종 한도를 받아 둡니다.
자주 묻는 질문
마치며 — 세 가지 한도를 직접 계산해 비교하세요
LTV DSR 계산법은 LTV 한도, 정책 한도, DSR 한도를 각각 구해 가장 낮은 값을 실제 한도로 보는 것입니다. 규제와 스트레스 금리가 자주 바뀌니 집을 보기 전에 본인 지역의 LTV와 스트레스 금리를 확인하고, 계약 전에 금융회사에서 최종 한도를 받아 두세요.
📎 참고 자료
· 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 발표 (금융위원회, 2025-10-15)
· 주택시장 안정화 대책 (10·15 대책, 부처 브리핑)
· 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아 (정책뉴스, 6.27 대책)
· 7월부터 규제지역 6억 넘는 집 담보대출때 DSR 40% 적용 (정책뉴스, 2021-04-29)
· 지방 주담대 숨통…스트레스DSR 2단계 연말까지 유지 (아시아경제, 2026-06-30)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 기준 금융위원회 보도자료와 정책뉴스를 바탕으로 작성된 일반 정보이며 대출 상담이 아닙니다. LTV 비율, 대출 한도, DSR 적용 범위는 지역·주택 수·대출 종류·금융회사 심사에 따라 달라지고 이 글의 계산은 가정에 따른 단순 예시입니다. 실제 한도는 거래 금융회사의 대출 상담으로 확인하세요.