상가임대차보호법 2026 — 환산보증금 안이면 갱신 10년, 권리금 보호까지 받습니다
상가임대차보호법(상가건물 임대차보호법)은 사업자등록을 한 상가 임차인에게 대항력, 보증금 우선변제, 계약갱신요구권(최대 10년), 권리금 회수기회 보호를 줍니다. 다만 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 지역별 상한(서울 9억 원 등)을 넘으면 일부 조항만 적용됩니다. 2026년 5월 12일부터는 임차인이 관리비 내역 제공을 요청할 수 있는 규정도 시행되고 있습니다.
🕒 마지막 확인일 2026년 10월 28일 · 공식 자료와 법령으로 대조한 기준일이며, 제도가 바뀌면 이 글을 고칩니다.
이 글은 상가건물 임대차보호법(시행 2026-05-12)과 시행령(시행 2026-07-01)을 기준으로 적용 범위 계산, 갱신 요구, 증액 5% 상한, 권리금, 소액임차인 보호를 정리했습니다. 주택 임차인이라면 별도 법이 적용되니 임차권등기명령 2026을 참고하세요.
상가임대차보호법 한눈에
내 상가가 전면 적용되는지 — 환산보증금 계산
보증금 외에 월 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 환산보증금입니다(시행령 제2조 제2·3항). 이 금액이 지역별 상한 이하여야 법 전체가 적용됩니다(법 제2조 제1항).
| 지역 | 환산보증금 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억 9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
| 지역·계약 | 환산보증금 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 서울, 보증금 5,000만원, 월 300만원 | 5,000만 + 300만×100 = 3억 5,000만원 | 9억 이하, 전면 적용 |
| 서울, 보증금 1억원, 월 900만원 | 1억 + 900만×100 = 10억원 | 9억 초과, 일부만 적용 |
| 화성시, 보증금 5,000만원, 월 500만원 | 5,000만 + 500만×100 = 5억 5,000만원 | 5억 4천만 초과, 일부만 적용 |
| 지방 중소도시, 보증금 2,000만원, 월 300만원 | 2,000만 + 300만×100 = 3억 2,000만원 | 3억 7천만 이하, 전면 적용 |
대항력과 우선변제권 — 사업자등록과 확정일자가 핵심
| 권리 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 대항력 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 제3자에게 효력 | 제3조 제1항 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 관할 세무서장의 확정일자 → 경매·공매 시 후순위권리자보다 우선 | 제5조 제2항 |
| 건물 인도 | 건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없음 | 제5조 제3항 |
| 보증금 회수 | 확정판결 등으로 경매 신청 시 반대의무 이행·제공 불필요 | 제5조 제1항 |
계약갱신요구권 — 만료 6개월 전~1개월 전, 최대 10년
① 행사 시기와 횟수
② 임대인이 거절할 수 있는 8가지
③ 갱신하면 같은 조건
임대인이 6개월~1개월 전 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며(묵시적 갱신) 존속기간은 1년입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제4·5항). 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(제10조의8).
차임·보증금 증액은 5%까지 — 1년 안에는 다시 못 올립니다
| 기존 금액 | 증액 상한(5%) | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만원 | 250만원 | 5,250만원 |
| 보증금 1억원 | 500만원 | 1억 500만원 |
| 월세 200만원 | 10만원 | 210만원 |
| 월세 500만원 | 25만원 | 525만원 |
증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고(시행령 제4조), 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다(법 제11조 제2항). 이 5% 상한은 환산보증금이 상한 이내인 임대차에 적용되는 기준으로 읽으세요.
권리금 — 만료 6개월 전부터 임대인의 방해 행위 금지
권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등의 대가로 보증금·차임 외에 주고받는 금전입니다(제10조의3). 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항).
| 금지되는 방해 행위 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 요구·수수 | 신규임차인 후보에게 권리금을 요구하거나 받는 행위 |
| 지급 방해 | 신규임차인 후보가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
| 과도한 조건 | 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위 |
| 계약 거절 | 정당한 사유 없이 신규임차인 후보와 임대차계약을 거절하는 행위 |
정당한 거절 사유
손해배상과 시효
임차인의 정보 제공 의무
소액임차인 보호 — 지역별 보증금 범위와 최우선변제액
| 지역 | 보호 대상 보증금 범위 | 최우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산·용인·김포·광주시 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받으려면 건물에 대한 경매신청 등기 전에 대항력 요건을 갖춰야 합니다(법 제14조 제1항). 우선변제 한도는 상가건물 가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제7조 제2항). 실제 배당 순서는 개별 사건에 따라 달라지니 법원·변호사 확인이 필요합니다.
2026년 5월 12일부터 — 관리비 내역을 요청할 수 있습니다
2025년 11월 11일 공포된 개정법(법률 제21083호)은 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우, 임차인이 부과된 관리비 내역 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 한다고 정했습니다(제19조의2). 표준계약서에도 관리비 부과 항목을 포함하도록 했습니다(제19조). 법은 2026년 5월 12일에 시행됐고, 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용됩니다. 제공할 내역의 세부는 시행령에 위임돼 있어 이 글에서는 확인하지 못했습니다.
✅ 상가 임대차 점검 체크리스트
자주 묻는 질문 — 환산보증금이 초과해도 갱신요구가 되나요?
Q. 환산보증금이 상한을 넘으면 법이 아예 안 적용되나요?
Q. 10년이 지나면 어떻게 되나요?
Q. 권리금 계약은 언제부터 준비하나요?
마치며 — 환산보증금부터 계산하고, 만료 6개월 전부터 움직이세요
상가건물 임대차보호법은 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 상한 이내면 대항력, 우선변제, 갱신요구(최대 10년), 5% 증액 상한, 권리금 보호를 모두 적용하고, 상한을 넘어도 대항력·갱신요구·권리금 규정은 적용됩니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 권리금 회수는 만료 6개월 전부터 임대차 종료까지가 핵심 시기입니다. 2026년 5월부터는 관리비 내역 제공 요청권도 생겼습니다.
📎 참고 자료
· 상가건물 임대차보호법 제2조·제3조·제5조·제10조~제11조·제19조의2 (국가법령정보센터)
· 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조·제6조·제7조 (국가법령정보센터)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 28일 조회한 상가건물 임대차보호법(시행 2026-05-12)과 같은 법 시행령(시행 2026-07-01)을 바탕으로 작성된 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 보증금액 상한과 소액임차인 범위의 최근 조정 논의, 관리비 내역 제공의 시행령 세부, 권리금 관련 판례, 전통시장·대규모점포 등 권리금 보호 제외 규정은 확인하지 못했거나 다루지 않았습니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단 또는 변호사와 상담하세요.