계약갱신청구권 2026 — 만료 6개월~2개월 전에 1회, 2년 연장을 요구합니다
계약갱신청구권(법 조문 이름은 계약갱신요구권)은 전월세 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구하면, 임대인이 법에 정한 거절 사유가 없는 한 거절하지 못하는 권리입니다. 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년이며, 보증금과 월세는 5% 범위 안에서만 올릴 수 있습니다.
🕒 마지막 확인일 2026년 10월 28일 · 공식 자료와 법령으로 대조한 기준일이며, 제도가 바뀌면 이 글을 고칩니다.
이 글은 주택임대차보호법 제6조~제7조의2와 시행령을 기준으로 행사 시기, 거절 사유 9가지, 5% 증액 상한 계산, 실거주 거절 후 손해배상까지 정리했습니다. 보증금을 못 돌려받는 상황이라면 임차권등기명령 2026을 먼저 확인하세요.
계약갱신청구권 한눈에
행사 시기 — 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지
임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다(제6조의3 제1항). 이 기간 안에 요구해야 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 아래 표는 달력상 날짜를 단순 계산한 값이며, 정확한 기산일은 계약서의 만료일과 법률 전문가 확인이 필요합니다.
| 계약 만료일 | 갱신요구 시작(6개월 전) | 갱신요구 마감(2개월 전) |
|---|---|---|
| 2027-03-31 | 2026-09-30 | 2027-01-31 |
| 2027-06-30 | 2026-12-30 | 2027-04-30 |
| 2027-09-15 | 2027-03-15 | 2027-07-15 |
| 2027-12-31 | 2027-06-30 | 2027-10-31 |
임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유 — 실거주와 철거·재건축 주의
| 호 | 거절 사유 | 임차인 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 | 월세 연체 이력 |
| 2 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 | 계약 과정의 허위 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | 보상 합의 내용 |
| 4 | 임대인 동의 없이 전부·일부 전대 | 전대 여부 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손 | 파손 책임 |
| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없음 | 멸실 여부 |
| 7 | 철거·재건축(계획 사전 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 경우) | 계약 당시 구체적 고지 여부 |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 | 실거주 진위, 이후 제3자 임대 여부 |
| 9 | 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 | 구체적 사유 |
실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주면 — 손해배상
임대인이 8호 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 당사자 간에 손해배상액 예정 합의가 없다면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(제6항).
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| ① 3개월분 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| ② 차액 2년분 | 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| ③ 실제 손해액 | 실거주 사유로 거절당해 임차인이 입은 손해액 |
환산월차임은 월세에 보증금을 제7조의2의 낮은 비율로 월 단위로 전환한 금액을 더한 값입니다. 전환 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽이며(시행령 제9조), 현재 기준금리에 따른 구체 비율은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 갱신을 거절당했다면 이사 후에도 해당 주택이 누구에게 임대됐는지 확인할 수 있게 자료를 남겨 두세요.
갱신하면 얼마까지 오르나 — 보증금·월세 5% 상한 계산
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항). 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약 또는 약정 증액 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조, 시행령 제8조). 특별시·광역시·도 등은 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.
| 구분 | 기존 금액 | 증액 상한(5%) | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|---|
| 전세 보증금 | 1억원 | 500만원 | 1억 500만원 |
| 전세 보증금 | 2억원 | 1,000만원 | 2억 1,000만원 |
| 전세 보증금 | 3억원 | 1,500만원 | 3억 1,500만원 |
| 전세 보증금 | 5억원 | 2,500만원 | 5억 2,500만원 |
| 월세 | 월 40만원 | 2만원 | 월 42만원 |
| 월세 | 월 70만원 | 3만 5,000원 | 월 73만 5,000원 |
보증금과 월세에는 각각 20분의 1이 적용되는 것으로 읽힙니다. 보증금과 월세를 섞어 전환해 올리는 경우는 월차임 전환 산정률(제7조의2)이 따로 적용되므로 계산 전에 조례와 계약서를 확인하세요. 증액분을 전세대출로 메울 계획이라면 월 이자 부담을 전세대출 이자 계산기 2026에서 계산해 볼 수 있습니다.
갱신 뒤 중간에 이사하고 싶다면 — 언제든 해지 통지, 3개월 후 효력
계약갱신요구로 갱신된 임대차도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항).
2통지 도달일부터 3개월
해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2 제2항). 이사 날짜보다 3개월 전에 통지해야 겹치지 않습니다.
3보증금 반환 일정 확인
해지 효력이 생기는 날을 기준으로 보증금 반환 시기를 임대인과 확인하세요. 받지 못하면 임차권등기명령 등을 검토하고, 새 계약 전에는 전세보증보험 가입 방법 2026도 확인하세요.
✅ 계약갱신 요구 체크리스트
자주 묻는 질문 — 갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
Q. 몇 번 쓸 수 있나요?
Q. 5% 이상 올려달라고 하면 거절해도 되나요?
Q. 임대인이 실거주한다고 해서 나갔는데 다른 사람이 들어왔어요
마치며 — 만료 6개월 전 달력부터 확인하세요
계약갱신청구권은 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사해 2년을 연장하는 권리이고, 증액은 보증금·월세 각각 5% 이내입니다. 임대인은 연체, 전대, 실거주, 철거·재건축 등 9가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있으며, 실거주 거절 후 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다. 마감일을 놓치면 권리 행사가 어려워지므로 계약서 만료일부터 확인하세요.
📎 참고 자료
· 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2 (국가법령정보센터)
· 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조 (국가법령정보센터)
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⚠️ 본 포스팅은 2026년 10월 28일 조회한 주택임대차보호법(시행 2026-01-02)과 같은 법 시행령(시행 2026-07-01)을 바탕으로 작성된 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 갱신요구의 방식과 판례, 현재 한국은행 기준금리에 따른 월차임 전환율, 지자체별 증액 상한 조례, 상가건물 임대차는 확인하지 못했거나 다루지 않았습니다. 갱신요구권 확대 등 개정 논의는 확정된 법령이 아니라 서술하지 않았습니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단 또는 변호사와 상담하세요.